Οδηγός εξόδων αγοραστή ακινήτου στην Ελλάδα ( 2025 )

Αγοράζετε ακίνητο; Δείτε αναλυτικά όλα τα έξοδα του αγοραστή: φόρος μεταβίβασης με δημοτικό φόρο, συμβολαιογραφικά, δικηγορικά, κτηματολόγιο, μεσιτική αμοιβή κλπ

Η αγορά ενός ακινήτου απαιτεί σημαντικό οικονομικό προγραμματισμό, καθώς εκτός από το τίμημα υπάρχουν και τα έξοδα της μεταβίβασης. Τα κόστη αυτά είναι σε μεγάλο βαθμό προβλέψιμα, αν και επηρεάζονται από την αξία του ακινήτου, την περιοχή και τις ειδικές συμφωνίες με τους επαγγελματίες. Οι τιμές που ακολουθούν είναι οι συνήθεις στην αγορά, αλλά η αγορά είναι ελεύθερη και μπορεί να υπάρξουν ακριβότερες ή φθηνότερες συμφωνίες.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και Δημοτικός Φόρος

Ο βασικός φόρος που πληρώνει ο αγοραστής είναι 3 % επί της αντικειμενικής ή συμβολαιογραφικής αξίας (όποια είναι υψηλότερη).
Επιπλέον, επί του φόρου μεταβίβασης επιβάλλεται δημοτικός φόρος 3 %.
Παράδειγμα: Για ακίνητο 200.000 €, ο φόρος μεταβίβασης είναι 6.000 € και ο δημοτικός φόρος 180 €, δηλαδή συνολικά 6.180 €.

Συμβολαιογραφικά Έξοδα

Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου κυμαίνεται συνήθως μεταξύ 0,8 % και 1,2 % της αξίας, με ελάχιστη χρέωση περίπου 400–500 €.
Στην αμοιβή προστίθεται ΦΠΑ 24 %.
Περιλαμβάνει το συμβόλαιο, τα αντίγραφα και τα λοιπά δικαιολογητικά.

Κτηματολόγιο

Τα έξοδα καταχώρησης του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο κυμαίνονται περίπου στο 0,5 % έως 0,7 % της αξίας.
Περιλαμβάνουν δικαιώματα, πάγια τέλη και γραμμάτια υπέρ τρίτων.

Δικηγορικά Έξοδα

Η παρουσία δικηγόρου δεν είναι πλέον υποχρεωτική, αλλά στις περισσότερες αγορές συνιστάται για τον έλεγχο τίτλων και τη νομική κάλυψη.
Συνήθης χρέωση: 0,8 % έως 1,2 % της αξίας του ακινήτου, με ελάχιστο ποσό γύρω στα 500 €.
Στην αμοιβή προστίθεται ΦΠΑ 24 %.
Οι τιμές διαφέρουν ανάλογα με την εμπειρία του δικηγόρου, την πολυπλοκότητα της υπόθεσης και τις ειδικές συμφωνίες.

Μεσιτική Αμοιβή

Συνήθης χρέωση: 2 % της αξίας + ΦΠΑ 24 %.
Παράδειγμα: Για αγορά 200.000 €, η προμήθεια είναι 4.000 € + 960 € ΦΠΑ, δηλαδή 4.960 €.
Σε ορισμένες περιπτώσεις η αμοιβή μπορεί να είναι διαφορετική ή να καλύπτεται από τον πωλητή, κατόπιν συμφωνίας.

Λοιπά Έξοδα

• Έξοδα φακέλου τράπεζας σε περίπτωση στεγαστικού δανείου: συνήθως 0,4 %–1 % του ποσού του δανείου.
• Έξοδα μηχανικού για έλεγχο καταλληλότητας ή εκτίμηση. Αναλόγως της συμφωνίας.
• Έξοδα τοπογράφου, κυρίως σε οικόπεδα ή αγροτεμάχια συνήθως για έλεγχο του τοπογραφικού που σας παρέδωσε ο πωλητής. Εξαρτάται από την περιοχή, το μέγεθος και τις δυσκολίες πρόσβασης στο οικόπεδο ή στο αγροτεμάχιο.

Παραδείγματα Υπολογισμού

Παράδειγμα 1: Αγορά διαμερίσματος 200.000 €

• Φόρος μεταβίβασης: 6.000 €
• Δημοτικός φόρος: 180 €
• Συμβολαιογράφος: ~1.600 € + 384 € ΦΠΑ = 1.984 €
• Κτηματολόγιο: ~1.200 €
• Δικηγόρος: ~1.600 € + 384 € ΦΠΑ = 1.984 €
• Μεσιτική αμοιβή: 4.000 € + 960 € ΦΠΑ = 4.960 €

Σύνολο: περίπου 16.488 €

Παράδειγμα 2: Αγορά κατοικίας 400.000 €

• Φόρος μεταβίβασης: 12.000 €
• Δημοτικός φόρος: 360 €
• Συμβολαιογράφος: ~3.200 € + 768 € ΦΠΑ = 3.968 €
• Κτηματολόγιο: ~2.400 €
• Δικηγόρος: ~3.600 € + 864 € ΦΠΑ = 4.464 €
• Μεσιτική αμοιβή: 8.000 € + 1.920 € ΦΠΑ = 9.920 €

Σύνολο: περίπου 33.112 €

Τα έξοδα του αγοραστή σε μια αγοραπωλησία ακινήτου είναι σημαντικά και μπορούν να φτάσουν περίπου στο 8 %–10 % της αξίας του ακινήτου. Τα μεγαλύτερα ποσά αφορούν τον φόρο μεταβίβασης με τον δημοτικό φόρο, τα συμβολαιογραφικά, τα δικηγορικά και τη μεσιτική αμοιβή. Οι τιμές που παρατίθενται είναι οι συνήθεις, αλλά επειδή η αγορά είναι ελεύθερη, υπάρχουν περιπτώσεις με διαφορετικές συμφωνίες, ανάλογα με τον επαγγελματία και τις υπηρεσίες που παρέχει.

Οδηγός Εξόδων Πωλητή ακινήτου στην Ελλάδα (2025)

Πουλάτε ακίνητο; Δείτε όλα τα συνήθη έξοδα του πωλητή: ηλεκτρονική ταυτότητα, ενεργειακό πιστοποιητικό, δικηγορικά, μεσιτική αμοιβή και λοιπές βεβαιώσεις.

Η πώληση ενός ακινήτου συνεπάγεται συγκεκριμένα κόστη που πρέπει να καλυφθούν από τον πωλητή. Τα ποσά εξαρτώνται από την αξία του ακινήτου, την κατάσταση των εγγράφων και τις συμφωνίες με τους επαγγελματίες. Οι τιμές που παρατίθενται είναι οι συνήθεις στην αγορά, ωστόσο η αγορά είναι ελεύθερη και μπορεί να υπάρξουν ειδικές συμφωνίες που να είναι είτε φθηνότερες είτε ακριβότερες.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Απαραίτητη για κάθε μεταβίβαση.
Βασικό κόστος: 150–350 € σε απλές περιπτώσεις με πλήρη σχέδια.
Όταν ανεβαίνει η τιμή: σε ακίνητα χωρίς σχέδια ή με αυθαιρεσίες μπορεί να φτάσει 800–1.000 €.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Υποχρεωτικό για κάθε πώληση.
Βασικό κόστος: 80–150 € αναλόγως των τετραγωνικών του ακινήτου .
Πότε αυξάνεται η τιμή: αν λείπουν κατόψεις ή χρειάζεται αποτύπωση, μπορεί να ξεπεράσει τα 200 €.

Μεσιτική Αμοιβή

Η αμοιβή του μεσίτη συμφωνείται εξαρχής με τον πωλητή.
Συνήθης χρέωση: 2 % της αξίας + 24% ΦΠΑ.
Παράδειγμα: σε πώληση 200.000 €, η προμήθεια είναι 4.000 € + 960 € ΦΠΑ, δηλαδή 4.960 €.

Δικηγορικά Έξοδα

Δεν είναι υποχρεωτικά, αλλά συνιστώνται σε σύνθετες υποθέσεις (κληρονομικά, συγκυριότητες) αλλα και για την επιτάχυνση της διαδικασίας ( επικοινωνία με τον δικηγόρο του αντισυμβαλλόμενου, με τον συμβολαιογράφο, έλεγχος τελικού συμβολαίου κλπ) .
Συνήθης χρέωση: 0,8 % έως 1,2 % της αξίας, με ελάχιστο ποσό περίπου 500 €.
Στην αμοιβή προστίθεται ΦΠΑ 24 %.

Πιστοποιητικά και Βεβαιώσεις

• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: χωρίς κόστος αν δεν υπάρχουν οφειλές.
• Πιστοποιητικό ΤΑΠ (Δήμος): μικρό παράβολο, συν πιθανή τακτοποίηση χρεών.
• Βεβαίωση μηχανικού για αυθαίρετα: αν δεν περιλαμβάνεται στην ταυτότητα, περίπου 200–300 €.

Εξάλειψη Προσημείωσης ή Υποθήκης

Αν υπάρχει δάνειο, πρέπει να εξοφληθεί και να γίνει εξάλειψη. Αυτή είναι μια διαδικασία που συνήθως ρυθμίζει ο δικηγόρος σε συνεννόηση με την τράπεζα ενώ πολλές φορές γίνεται την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου.
Κόστος: 300–500 € για συμβολαιογραφικά και κτηματολόγιο.
Στην αμοιβή συμβολαιογράφου προστίθεται ΦΠΑ 24 %.

Φόρος Υπεραξίας

Θεσμοθετημένος στο 15 % της διαφοράς αγοράς–πώλησης, αλλά βρίσκεται σε αναστολή έως το τέλος του 2025. Δεν καταβάλλεται προς το παρόν.

---

Παραδείγματα Υπολογισμού

Παράδειγμα 1: Διαμέρισμα 200.000 € με πλήρη σχέδια, χωρίς δάνειο και μέσες τιμές αμοιβών.

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα: ~200 €
• Ενεργειακό Πιστοποιητικό: ~100 €
• Μεσιτική Αμοιβή: 4.000 € + 960 € ΦΠΑ = 4.960 €
• Δημοτικά τέλη / ΤΑΠ: ~50 €
• Δικηγόρος : ~1.600 € + 384 € ΦΠΑ = 1.984 €

Σύνολο: περίπου 7.300 €

Παράδειγμα 2: Κατοικία 400.000 € χωρίς σχέδια, με προσημείωση

• Ηλεκτρονική Ταυτότητα: ~700 €
• Ενεργειακό Πιστοποιητικό: ~150 €
• Μεσιτική Αμοιβή: 8.000 € + 1.920 € ΦΠΑ = 9.920 €
• Εξάλειψη προσημείωσης: ~400 € + 96 € ΦΠΑ = 496 €
• Δημοτικά τέλη / Πιστοποιητικά: ~100 €
• Δικηγόρος: ~3.600 € + 864 € ΦΠΑ = 4.464 €

Σύνολο: περίπου 15.830 €

Τα έξοδα του πωλητή προέρχονται κυρίως από την ηλεκτρονική ταυτότητα, το ενεργειακό πιστοποιητικό, τη μεσιτική αμοιβή, και τα δικηγορικά. Αν το ακίνητο έχει εκκρεμότητες ή υποθήκες, τα κόστη αυξάνονται ανάλογα με τα ποσά των εκκρεμοτήτων που πρέπει να τακτοποιηθούν. Οι τιμές που αναφέρονται είναι οι συνήθεις, αλλά επειδή η αγορά είναι ελεύθερη, μπορεί να υπάρξουν φθηνότερες ή ακριβότερες συμφωνίες ανάλογα με τον επαγγελματία και τις υπηρεσίες που παρέχει.