Η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει στο 2025 με πτώση έως και 50% στις ξένες επενδύσεις. Τι αλλάζει με τη Golden Visa, τις αποφάσεις του ΣτΕ και ποιοι επενδυτές θα κερδίσουν από το νέο τοπίο.
Μετά από δύο χρόνια εντυπωσιακής ανόδου, η ελληνική αγορά ακινήτων μπαίνει στο 2025 με πιο συγκρατημένη δυναμική. Οι άμεσες ξένες επενδύσεις φαίνεται να μειώνονται δραστικά, με τις πρώτες εκτιμήσεις να μιλούν για πτώση έως και 50% σε σχέση με το περσινό πρώτο εξάμηνο. Το φρενάρισμα αυτό οφείλεται κυρίως στις αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa, στις κρίσιμες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα πολεοδομικά και στο γεγονός ότι παραμένει ανενεργή η ρύθμιση για επενδύσεις στα 250.000 ευρώ μέσω αλλαγής χρήσης.
Golden Visa: από τα «εύκολα εισιτήρια» στα μεγάλα budgets
Από την 1η Σεπτεμβρίου 2024 ισχύουν νέοι αυστηρότεροι κανόνες:
- Ελάχιστη αξία επένδυσης 800.000 ευρώ σε Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά.
- 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη χώρα.
- Υποχρεωτική αγορά ενός μόνο ακινήτου τουλάχιστον 120 τ.μ.
- Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης ή χρήσης ως επαγγελματική στέγη.
Το μόνο παράθυρο που διατηρεί το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ αφορά ακίνητα αλλαγής χρήσης, διατηρητέα και ανενεργά βιομηχανικά. Ωστόσο, η αναγκαία διευκρινιστική ΚΥΑ δεν έχει ακόμη εκδοθεί, με αποτέλεσμα αυτό το κανάλι να παραμένει κλειδωμένο και η ζήτηση να έχει παγώσει.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ και το «φρένο» στις άδειες
Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικά τα γενικευμένα πολεοδομικά μπόνους του ΝΟΚ, βάζοντας τα έργα σε νέα διαδικασία ελέγχου. Οι άδειες που εκδόθηκαν μέχρι το τέλος του 2024 συνεχίζουν, αλλά οι νέες υποθέσεις χρειάζονται επιπλέον τεκμηρίωση και περιβαλλοντικά ισοδύναμα. Αυτό σημαίνει αργότερη αδειοδότηση και περισσότερη αβεβαιότητα για developers.
Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το ΣτΕ έβαλε προσωρινό φρένο στην εφαρμογή του ειδικού τέλους που είχε θεσπίσει η ΑΑΔΕ, παραπέμποντας το ζήτημα στην Ολομέλεια. Μέχρι τότε, οι επαγγελματίες διαχειριστές αποφεύγουν ένα επιπλέον κόστος, αλλά το τελικό αποτέλεσμα παραμένει ανοιχτό.
Τι σημαίνει στην πράξη για επενδυτές
Η αγορά ακινήτων το 2025 δεν θα είναι χρονιά όγκου, αλλά «φίλτρου».
- Τα κεφάλαια μετακινούνται σε μεγαλύτερα ακίνητα και projects με ξεκάθαρη νομική βάση.
- Οι αποδόσεις θα στηριχθούν κυρίως σε μακροχρόνιες μισθώσεις, όχι σε βραχυχρόνιες.
- Μόλις εκδοθεί η ΚΥΑ για τις αλλαγές χρήσης, τα ακίνητα αυτού του τύπου θα γίνουν το νέο πεδίο μάχης, με όσους έχουν προετοιμάσει έγκαιρα φακέλους να αποκτούν πλεονέκτημα.
Βέβαια η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς για ξένα κεφάλαια, αλλά οι «εύκολες» επενδύσεις τελείωσαν. Το 2025 θα ξεκαθαρίσει ποιοι επενδυτές ξέρουν να διαβάζουν τους κανόνες και να κινούνται στρατηγικά. Όσοι το κάνουν, θα βρουν ευκαιρίες σε μια αγορά που γίνεται πιο ώριμη – και ταυτόχρονα πιο απαιτητική.