Οι κρυφές παγίδες των ακινήτων
Θέλετε να αγοράσετε ένα ακίνητο;
Εκατομμύρια ακίνητα σε όλη τη χώρα είναι γεμάτα «κρυφές παγίδες» και αυθαιρεσίες, τις οποίες ακόμη και οι νόμιμοι ιδιοκτήτες τους δεν γνωρίζουν. Γι αυτό και απαιτείται μεγάλη προσοχή και μεσολάβηση έμπειρων επαγγελματιών, μηχανικών και δικηγόρων.
Το πρόβλημα με τις «κρυφές παγίδες» αφορά κυρίως τους κατόχους οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων και πάρκινγκ) που αγόρασαν το ακίνητό τους σε πολυϊδιόκτητες πολυκατοικίες, ιδιαίτερα κατά τον καιρό της αντιπαροχής.
Επιπλέον, τα δεδομένα είναι διαφορετικά ανάλογα με το αν πρόκειται για αγορά οικοπέδου με σκοπό την έκδοση οικοδομικής άδειας ή για αγορά διαμερίσματος, μονοκατοικίας ή γραφείου.
Στην Ελλάδα οι πολεοδομικές μεταβολές είναι πολλές και οι κανονισμοί δόμησης συνεχώς αλλάζουν γι αυτό και απαιτείται ενδελεχής έλεγχος, προκειμένου να μη βρεθείτε προ απροόπτου ακόμα και αρκετά χρόνια μετά την αγορά του ακινήτου.
Τι θα πρέπει να ξέρει από την αρχή ένας υποψήφιος αγοραστής
Πρέπει να απευθυνθεί σε δικηγόρο και μηχανικό. Επίσης πριν από την υπογραφή του συμβολαίου είναι απαραίτητη η Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Πρόκειται για ένα πολεοδομικό εργαλείο που επιτρέπει τον αυστηρό έλεγχο κάθε ακινήτου σχετικά με τις όποιες αυθαιρεσίες μπορεί να υπάρχουν ,είτε πρόκειται για αυθαιρεσίες του πωλητή είτε για αυθαιρεσίες του κατασκευαστή του κτιρίου.
Ποιο είναι το πρώτο πράγμα που ελέγχουμε σε μια αγορά;
Είναι η «καθαρότητα» των τίτλων ιδιοκτησίας του πωλητή. Διότι σε πολλές περιοχές της χώρας δεν έχει ολοκληρωθεί το Κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πάντα ασφάλεια στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
Τι πρέπει να κάνουμε;
Ελέγχουμε τα συμβόλαια του ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο με δικηγόρο.
Ο έλεγχος θα πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον μια 20ετία, για να μην τεθεί αργότερα ζήτημα χρησικτησίας.
Επίσης ελέγχουμε να μην υπάρχουν βάρη, όπως υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση, διεκδίκηση από τρίτους κ.ά.
Εφ όσον υπάρχουν βάρη, θα πρέπει το σύνολο τους να είναι μικρότερο της τιμής που έχει συμφωνήσει ο αγοραστής με τον πωλητή ώστε να εξοφληθούν την ημέρα του συμβολαίου. Πρόκειται για μια συνήθη πρακτική δεδομένου ότι τα περισσότερα ακίνητα έχουν τραπεζικά ή φορολογικά βάρη.
Μεγάλη προσοχή στην επιλογή του δικηγόρου που θα πραγματοποιήσει τους ελέγχους και θα ολοκληρώσει την αγορά.
Δεν είναι ολοι εξειδικευμένοι στα ακίνητα και υπάρχει μεγάλη πιθανότητα εμπλοκής.
Για παράδειγμα αν ένας δικηγόρος στείλει κάποιον βοηθό του για έλεγχο και εκείνος προκειμένου να συντομεύσει την παραμονή του στο κτηματολόγιο ελέγξει μονο τις τελευταίες μεταβιβάσεις κινδυνεύετε.
Συγκεκριμένα στην εταιρεία μας έχει συμβεί, το λάθος να βρίσκεται 30 χρόνια πίσω στην αντιπαροχή του ακινήτου. Εκτοτε είχαν μεσολαβήσει τουλάχιστον 3 αγοραπωλησίες του ίδιου διαμερίσματος και κανένας δικηγόρος δεν είχε παρατηρήσει το πρόβλημα μέχρι που το εντόπισε ο δικηγόρος της Epsilon Team.
Δεν επρόκειτο για λάθος που έθετε σε κίνδυνο την ιδιοκτησία , ήταν όμως ένα λάθος που θα απέκλειε στον αγοραστή από κάθε τραπεζική δανειοδότηση αν στο μέλλον το επιθυμούσε.
ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ
Με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, τα υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν και τη θέση τους θα πάρουν τα Κτηματολογικά Γραφεία, στα οποία θα μεταφερθούν όλες οι εγγραφές του Υποθηκοφυλακείου στα σχετικά φύλλα καταχώρισης.
Ο έλεγχος των φύλλων καταχώρισης γίνεται ηλεκτρονικά και είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς έχει παρατηρηθεί πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν λάθος εγγραφές στα οικεία κτηματολογικά φύλλα ή ακόμα και να μην έχουν δηλωθεί εκ παραδρομής ή αμέλειας τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο και να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Ο αγοραστής θα πρέπει να ενημερωθεί για τα τυχόν λάθη, για να γίνουν έγκαιρα όλες οι διαδικασίες διόρθωσης των τυχόν υπαρχόντων σφαλμάτων, π.χ. διόρθωση προδήλου σφάλματος ή διόρθωση λόγω γεωμετρικών, πριν από την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.
Ο Πολεοδομικός έλεγχος προφυλάσσει τον αγοραστή από ατυχή και ζημιογόνα αγορά παράνομου πολεοδομικά ή επισφαλούς ή ακατάλληλου για την προσδοκώμενη χρήση κτίσματος, από το πιθανό βάρος κρυμμένων τωρινών ή μελλοντικών οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου λόγω απαλλοτριώσεων ή εισφοράς σε γη και χρήμα, καθώς και από άλλους μελλοντικούς περιορισμούς που μπορεί να μπλοκάρουν την εκμετάλλευση και τη χρήση του ακινήτου.
Μπορεί, για παράδειγμα, ο αγοραστής να θέλει να ανεγείρει ή να αλλάξει χρήση σε ένα ακίνητο για ένα επαγγελματικό εργαστήριο, που όμως απαγορεύεται στη συγκεκριμένη περιοχή. Γι’ αυτό, είναι απαραίτητο να εξασφαλίζεται από την Πολεοδομία βεβαίωση για τις ισχύουσες χρήσεις γης.
Ως εκ τούτου ελέγχουμε με μηχανικό όλα τα πολεοδομικά δεδομένα, όπως τον συντελεστή δόμησης, το επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης, το επιτρεπόμενο ύψος, καθώς κι αν ισχύουν ειδικές διατάξεις, όπως π.χ. αν υπάρχει υποχρεωτική πρασιά ή στοά, υποχρεωτική στέγη, υποχρεωτικά μορφολογικά στοιχεία στο κτίριο κ.λπ.
Τα στοιχεία αυτά είναι σημαντικά διότι μπορεί να είναι καθοριστικής σημασίας για την επιφάνεια της κάτοψης κτίσματος που ο υποψήφιος αγοραστής επιθυμεί να ανεγείρει.
Για παράδειγμα ενα γωνιακό οικόπεδο, που διαθέτει υποχρεωτική πρασιά και στις δύο πλευρές, έχει μικρότερη κάλυψη και επομένως η γνώμη ενός μηχανικού είναι καθοριστικής σημασίας για την επιλογή του οικοπέδου.
Επίσης θα πρέπει να εξετάσει ο μηχανικός με προσοχή, μήπως βρίσκεται σε εξέλιξη μελέτη τροποποίησης των όρων δόμησης της περιοχής ή εάν υπάρχει κάποια προσφυγή στο ΣτΕ, γεγονός που πιθανόν να σας εμποδίσει να κτίσετε μελλοντικά, όπως έγινε πρόσφατα με την κατάργηση των παρεκκλίσεων.
Και γι αυτή την περίπτωση κρυμμένου κινδύνου έχουμε ζωντανό παράδειγμα στην Epsilon Team. Αναλάβαμε την πώληση ακινήτου που βρίσκεται στην οδό Πίνδου στου Παπάγου. Κύρια αρτηρία του δήμου χωρίς ελεύθερα οικόπεδα. Ωστόσο όταν κάναμε τον πολεοδομικό έλεγχο, ανακαλύφθηκε οτι μετά από προσφυγή κατοίκων του δήμου Παπάγου στο ΣτΕ, το συγκεκριμένο σημείο είχε κηρυχθεί εκτός σχεδίου !!! Αποτέλεσμα ο αγοραστής να μην μπορεί να κατεδαφίσει το κτίσμα του 1965 όπως είχε πρόθεση και να κτίσει με τους συντελεστές δόμησης που ισχύουν σε ολο τον δήμο.
Αυτή τη στιγμή ο δήμος βρίσκεται σε διαδικασία εκπόνησης νέου πολεοδομικού σχεδίου ώστε να εξαληφθεί η απαγόρευση που προέκυψε απο την προσφυγή λίγων δημοτών στο ΣτΕ. Το αποτέλεσμα όμως είναι οτι η ιδιοκτησία δεν θα είναι εκμεταλλεύσιμη για μεγάλο χρονικό διάστημα και αν δεν είχε γίνει ο συγκεκριμένος έλεγχος ο αγοραστής θα είχε δραματικά ζημιωθεί.
Από τον μηχανικό του αγοραστή θα πρέπει να ελεγχθεί:
Η οικοδομική άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων, εξαιρέσεις από κατεδάφιση.
Το ακίνητο σε σχέση με τα σχέδια (αν συμφωνούν με την πραγματικότητα, αν εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις κ.λπ.).
Ενδεχόμενο να υπάρχει αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Νομιμότητα παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο κ.λπ.).
Αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε.
Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει επέκταση του σχεδίου με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, οπότε και ερευνάται περαιτέρω αν έχει κυρωθεί ή όχι η Πράξη Εφαρμογής.
Αν υπάρχουν Ειδικά Προεδρικά Διατάγματα (π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, Παραδοσιακοί Οικισμοί), που καθορίζουν ειδικούς όρους δόμησης, αρτιότητας και μορφολογικά στοιχεία π.χ. υποχρεωτική στέγη, απόσταση από όρια κ.λπ.
Για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα εξετάζεται αν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο, αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά τον χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος κ.λπ.
Η ύπαρξη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το ακίνητο.
Απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για την έκδοση άδειας απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας, γιατί αν υπάρχει η ένδειξη/υποψία πως μπορεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, υπάρχει κίνδυνος να απαγορεύεται η έκδοση της οικοδομικής άδειας ή να απαιτούνται εργασίες, τομές στο έδαφος, προκειμένου να πιστοποιηθεί αν υπάρχουν ευρήματα.
Γενικότερα η αγορά ενός ακινήτου, από το πιο μικρό διαμέρισμα ή οικοπεδο έως μια μεγάλη έκταση ή ένα κτίριο γραφείων πολλών τετραγωνικών, απαιτεί εξειδικευμένους επαγγελματίες που παρακολουθούν την νομοθεσία και είναι πρόθυμοι να αφιερώσουν χρόνο για να διερευνήσουν κάθε στοιχείο που αφορά στο ακίνητο.
Εβίτα Ελευθερουδάκη & B2green