Αγροτεμάχια εκτός σχεδίου: Τι ισχύει για την αρτιότητα, την κατάτμηση και τη δόμηση
Η αγορά ή η αξιοποίηση ενός γεωτεμαχίου εκτός σχεδίου πόλης συνοδεύεται από μία σειρά πολεοδομικών και νομικών περιορισμών που πρέπει να γνωρίζουν τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι επενδυτές. Η έννοια της αρτιότητας, το δικαίωμα κατάτμησης και η δυνατότητα ανοικοδόμησης είναι έννοιες που σχετίζονται, αλλά δεν ταυτίζονται. Παρακάτω παρουσιάζονται τα βασικά σημεία που πρέπει να προσέξετε:
Πότε θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο ένα αγροτεμάχιο
Για γεωτεμάχια εκτός σχεδίου, προκειμένου να θεωρηθούν άρτια και οικοδομήσιμα, θα πρέπει να πληρούν συγκεκριμένα κριτήρια. Τα βασικά είναι:
- Ελάχιστη επιφάνεια: 4.000 τ.μ.
- Ελάχιστο πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο: 25 μέτρα
- Αν πρόκειται για δρόμο διεθνούς, εθνικής ή επαρχιακής σημασίας: πρόσωπο 45 μ., βάθος 50 μ., εμβαδόν 4.000 τ.μ.
Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις παρέκκλισης, όπου το εμβαδόν και η πρόσοψη μπορούν να θεωρηθούν επαρκή βάσει ειδικών διατάξεων, όπως η απόφαση 176/2023 του ΣτΕ.
Περιορισμοί στην κατάτμηση
Η δυνατότητα διαχωρισμού ενός αγροτεμαχίου περιορίζεται σε αρκετές περιπτώσεις:
- Δεν επιτρέπεται η κατάτμηση σε τμήματα κάτω των 1.000 τ.μ., όταν το αγροτεμάχιο βρίσκεται σε απόσταση μικρότερη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού (ισχύει για σχέδια πόλης της περιόδου 1923–1983).
- Σε περιοχές με Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) ή με ισχύοντα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) ή ΣΧΟΟΑΠ, ισχύουν αυστηρότερα όρια κατάτμησης.
- Απαγορεύεται η κατάτμηση μεγάλων εκτάσεων σε τεμάχια των 4 στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε ήδη υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Η δημιουργία ιδιωτικού δρόμου δεν αρκεί. Ο δρόμος πρέπει να προϋπάρχει και να αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστος με διαπιστωτική πράξη.
Ειδικό καθεστώς για τα κληροτεμάχια
Τα κληροτεμάχια που παραχωρήθηκαν από το Δημόσιο υπόκεινται σε ειδικό καθεστώς. Μέχρι το 2012 απαγορευόταν η κατάτμησή τους, με εξαίρεση περιπτώσεις όπως οικοπεδικοί κλήροι, τουριστικά έργα, ακίνητα εντός σχεδίου κ.ά. Με τον Ν.4061/2012, αυτή η απαγόρευση καταργήθηκε και πλέον μπορούν να κατατμηθούν όπως τα υπόλοιπα αγροτεμάχια – εκτός αν εντάσσονται σε περιοχές με ειδικούς πολεοδομικούς περιορισμούς (ΖΟΕ, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ).
Κατάτμηση χωρίς οικοδομησιμότητα
Είναι δυνατή η κατάτμηση αγροτεμαχίου χωρίς το τελικό ακίνητο να είναι οικοδομήσιμο, π.χ. για λόγους γονικής παροχής. Αυτό ισχύει μόνο σε περιοχές εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και χωρίς άλλους πολεοδομικούς περιορισμούς.
Κατάτμηση σε εντός σχεδίου ακίνητα
Για ακίνητα εντός σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού, δεν επιτρέπεται η δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων μέσω κατάτμησης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η σύσταση καθέτων ιδιοκτησιών αποτελεί την εναλλακτική λύση.
Χρησικτησία και άτυπες κατατμήσεις
Όταν ένα αγροτεμάχιο έχει διαχωριστεί εδώ και χρόνια χωρίς συμβολαιογραφική πράξη αλλά με μακροχρόνια χρήση, μπορεί να υπάρξει επίκληση χρησικτησίας. Στην πράξη, η μεταβίβαση τέτοιων ακινήτων μπορεί να πραγματοποιηθεί με ένορκες βεβαιώσεις και συνοδευτικά δικαιολογητικά. Το Κτηματολόγιο δέχεται τέτοιες εγγραφές υπό προϋποθέσεις.
Τεμαχισμός μέσω αγροτικών δρόμων
Αγροτικοί δρόμοι που δημιουργήθηκαν αυθόρμητα σε προηγούμενες δεκαετίες – ιδιαίτερα πριν το 1977 – μπορούν να εξομοιωθούν με κοινόχρηστες οδούς. Έτσι, τα γήπεδα που χωρίστηκαν από τέτοιους δρόμους θεωρούνται αυτοτελή, εφόσον αποδεικνύεται η χρήση τους για αγροτικές ανάγκες.
Κληρονομιά και κατάτμηση
Σε περιπτώσεις κληρονομιάς, ο κρίσιμος χρόνος για την πολεοδομική «ηλικία» του γηπέδου είναι η ημερομηνία θανάτου του κληρονομούμενου. Σε κάποιες περιπτώσεις αυτό μπορεί να ευνοεί τη νομιμοποίηση της κατάτμησης.
Προσύμφωνα και δικαστικές αποφάσεις
Όταν υπάρχει προσύμφωνο που έχει επικυρωθεί δικαστικά, η κατάτμηση αναγνωρίζεται από τη στιγμή που μεταγράφεται η σχετική απόφαση. Αυτό εξασφαλίζει και την ομαλή συνέχιση των διαδικασιών μεταβίβασης.
Πηγή: ταχυδρόμος / Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,
τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού,
baklatsi@yahoo.gr