Κάθε αγοραστής, όταν αποφασίσει να προχωρήσει στην αγορά συγκεκριμένου ακινήτου και πριν μας δώσει την προσφορά του, ζητά ένα ραντεβού με τον μηχανικό του.
Ωστόσο στα 13 χρόνια που υποδεχόμαστε τους μηχανικούς των πελατών μας στα ακίνητα που πουλάμε, δεν συναντήσαμε ποτέ κάποιον μηχανικό ο οποίος έκανε ενδελεχή έλεγχο αντοχής του κτιρίου για το ενδεχόμενο σεισμών.
Σχεδόν πάντα γίνεται ένας έλεγχος στα σχέδια της Πολεοδομίας, ένας έλεγχος για τυχόν υγρασίες δια γυμνού οφθαλμού και αμέσως μετά δίνεται το πράσινο φως στον πελάτη να προχωρήσει στην αγορά.
Σήμερα μετά τους καταστροφικούς σεισμούς της Τουρκίας, το θέμα της αντισεισμικότητας των κτιρίων έχει έρθει και πάλι στην επικαιρότητα.
Κτίρια που κατασκευάστηκαν με τον τελευταίο αντισεισμικό κανονισμό πιθανόν να μην είναι τόσο ασφαλή, όσο θα έπρεπε να είναι.
Μπορεί τα σχέδια του μηχανικού να έγιναν με όλους τους περιορισμούς του νόμου και των συνεχών βελτιώσεων του αντισεισμικού που κάθε λίγο προστίθενται από τις αρμόδιες υπηρεσίες, πιθανόν όμως ο κατασκευαστής να μην τα τήρησε πιστά εν γνώσει του ή και από άγνοια.
Καλό θα ήταν λοιπόν, πριν αποφασίσετε την αγορά ενός ακινήτου, να κάνετε έναν έλεγχο ειδικά του σκυροδέματος και του οπλισμού που έχει χρησιμοποιηθεί και από τον οποίο εξαρτάται κατά μεγάλο ποσοστό η αντοχή ενός κτιρίου.
Σήμερα υπάρχουν ειδικές μέθοδοι και μηχανήματα που διασφαλίζουν τον μη καταστροφικό έλεγχο αντοχής του κτιρίου.
Ο προσδιορισμός των μηχανικών χαρακτηριστικών των υλικών και ποιοτικών χαρακτηριστικών της κατασκευής, γίνεται πλέον χωρίς να σκάψεις, χωρίς να τραυματίσεις τις κολώνες, με σύγχρονα μηχανήματα
Οι κυριότερες μέθοδοι ελέγχου είναι :
Κρουσιμέτρηση
Μία από τις έμμεσες μεθόδους προσδιορισμού της αντοχής του υφιστάμενου σκυροδέματος είναι η εφαρμογή της μέτρησης της επιφανειακής σκληρότητας του σκυροδέματος και η αναγωγή της σε αντοχή, μέχρι και βάθους 3 εκατοστών. Η μέθοδος αυτή βασίζεται στην μέτρηση της επιφανειακής σκληρότητας σκυροδέματος και λιθοσωμάτων και γίνεται με ειδικό μηχάνημα.
Υπερηχοσκόπηση
Η μέθοδος των υπερήχων είναι μια έμμεση μη καταστροφική μέθοδος, η οποία μετρά το χρόνο μεταφοράς ενός υπερηχητικού παλμού διαμέσου της συνοχής (πυκνότητας) του στοιχείου. Η ταχύτητα με την οποία το κύμα μεταφέρεται διαμέσου του στοιχείου επηρεάζεται από την ποιότητα και τη συνέχεια του υλικού συμπεριλαμβανομένης και της παρουσίας ρωγμής η βλάβης. Και αυτή η μέθοδος εφαρμόζεται με τη χρήση ειδικού υπερηχογράφου
Μαγνητογράφηση οπλισμού
Η μέθοδος αυτή είναι μια έμμεση μέθοδος με την οποία μπορούμε εκτιμήσουμε με ευκολία το μέγεθος των ράβδων οπλισμού, την διάταξη και το βάθος της επικάλυψης σκυροδέματος. Με τον τρόπο αυτό μπορούμε να έχουμε μια σαφή δισδιάστατη είτε τρισδιάστατη εικόνα για τους οπλισμούς σε στοιχεία οπλισμένου σκυροδέματος, παρέχοντας έτσι την δυνατότητα στον μελετητή για αξιολόγηση του φέροντος οργανισμού. Παράλληλα βοηθάει στην αποφυγή δαπανηρών προσκρούσεων σε ράβδους οπλισμού και βλαβών που προκαλούνται από την κοπή σημαντικού ποσοστού οπλισμού σε περιπτώσεις που απαιτείται διάτρηση του στοιχείου.
Εντοπισμός διάβρωσης οπλισμού
Για τον εντοπισμό και την εκτίμηση της πιθανότητας διάβρωσης των οπλισμών, χρησιμοποιείται μέτρηση ημιδυναμικού με ηλεκτρόδιο αναφοράς Cu/CuSO4. Το Δυναμικό διάβρωσης του χάλυβα στο οπλισμένο σκυρόδεμα μπορεί να μετρηθεί ως διαφορά τάσης μεταξύ του χάλυβα και ενός ηλεκτροδίου αναφοράς που είναι σε επαφή με την επιφάνεια του σκυροδέματος. Οι μετρήσεις ημί-στοιχείου(half-cell) μπορούν να διενεργηθούν σχετικά εύκολα, χρησιμοποιώντας ένα βολτόμετρο υψηλής σύνθετης αντίστασης και ένα τυποποιημένο ηλεκτρόδιο αναφοράς, όπως ένα ηλεκτρόδιο χαλκού/θειϊκού άλατος χαλκού (Cu/CuSO4).
Οι προαναφερθείσες είναι μερικές από τις σύγχρονες μεθόδους μη καταστροφικού ελέγχου κτιρίων, που θα έπρεπε να συστήνει και να πραγματοποιεί κάθε εμπειρογνώμων μηχανικός, προκειμένου να δώσει το πράσινο φως για την αγορά ενός ακινήτου, είτε αυτοτελούς, είτε που βρίσκεται εντός κτιρίου, ανεξαρτήτως του έτους κατασκευής.
Το κόστος αυτού του ελέγχου διαφέρει από κτίριο σε κτίριο αναλόγως του πόσες κολώνες και πόσα δοκάρια υπάρχουν και πόσα θα πρέπει να ελεγχθούν για να υπάρξει ένα ασφαλές συμπέρασμα.
Αν θέλετε να κάνετε έναν τέτοιο ενδελεχή μη καταστροφικό έλεγχο, ζητήστε μας να σας συστήσουμε τους δικούς μας συνεργάτες, τη δουλειά των οποίων γνωρίζουμε και μπορούμε να πιστοποιήσουμε, ή ζητήστε από τον μηχανικό σας να τον πραγματοποιήσει εφ όσον έχει τα ανάλογα μηχανήματα και πιστοποιήσεις που απαιτούνται.
Εβίτα Ελευθερουδάκη
founder/broker
real estate agent, real estate appraiser
EPSILON TEAM real estate
www.epsilonteam1.gr