Ένα χρήσιμο κείμενο του νομικού συμβούλου της Epsilon Team Παρασκευά Λιάρτη
Οι συμβάσεις γενικά είναι ελεύθερες. Αυτό αποτελεί γενική αρχή του δικαίου στις ιδιωτικές συναλλαγές.
Βέβαια, υπάρχουν οι κανόνες δημόσιας τάξης, δηλαδή κάποιες διατάξεις νόμων που δεν μπορεί η ιδιωτική βούληση, ακόμη και στις ιδιωτικές συναλλαγές, να τις παρακάμψει, όπως π.χ. η ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων κατοικιών. Και τούτο, γιατί λόγοι υπέρτερου δημοσίου συμφέροντος επιβάλλουν κάποια αναγκαστική ρύθμιση, κυρίως για να υπάρξει κάποια βασική προστασία συμφερόντων ή αναγκών που το Κράτος θέλει να προστατεύσει.
Έτσι λοιπόν, υπάρχει ο νόμος 1703/1987, ο οποίος καθιερώνει την ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων κατοικιών, η οποία είναι τα τρία (3) χρόνια.
Αξίζει μάλιστα να αναφερθεί, ότι παρότι ο νόμος αυτός έχει τροποποιηθεί πολλές φορές από τη θέσπισή του μέχρι σήμερα στις υπόλοιπες διατάξεις του, η διάταξη για την ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων διατηρείται με επιμονή από όλες τις Κυβερνήσεις που υπήρξαν στη συνέχεια, γιατί πράγματι παρέχει κάποια βασική προστασία σε σημαντικό θέμα που αφορά ευρύτατα το κοινωνικό σύνολο.
Μιλάμε για μισθώσεις κατοικιών, δηλαδή ακινήτων που προορίζονται για κύρια κατοικία του μισθωτή. Δεν αφορά η διάταξη αυτή μισθώσεις για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία ή χώρους που μισθώνονται για περιστασιακή χρήση.
Εφόσον λοιπόν πρόκειται για μίσθωση (κύριας) κατοικίας, η ελάχιστη νόμιμη διάρκειά της είναι τα τρία χρόνια. Εάν τα μέρη θελήσουν να δεσμευτούν συμβατικά για περισσότερα χρόνια και συνάψουν σύμβαση μισθώσεως για 4 η 5 ή περισσότερα χρόνια, θα ισχύσει η μεγαλύτερη αυτή διάρκεια.
Εάν όμως τα μέρη, είτε από άγνοια, είτε επειδή έτσι εκτιμούν τις ανάγκες τους, υπογράψουν μισθωτήριο συμβόλαιο στο οποίο θα αναγράψουν διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας 1 ή 2 χρόνια, τότε θα πρέπει να γίνει αντιληπτό, ότι σύμφωνα με το νόμο δεν θα ισχύσει η μικρότερη αυτή διάρκεια, αλλά τα τρία (3) έτη.
Στην πράξη βέβαια πολλές φορές οι ενδιαφερόμενοι «τα βρίσκουν» και συμμορφώνονται εκούσια σε όσα έχουν συμφωνήσει. Όμως, εάν κάποιος από τους συμβαλλόμενους, εκμισθωτής ή μισθωτής, ζητήσει να ισχύσει η πρόβλεψη του νόμου και όχι η συμφωνία που έχει υπογράψει, τότε πράγματι θα ισχύσει αυτό που ορίζει ο νόμος, δηλαδή η τριετής διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας.
Σημαντικό είναι επίσης να διευκρινιστεί, ότι η δέσμευση αυτή ισχύει και για τα δύο μέρη της σύμβασης αυτής και δεν αποτελεί προνόμιο μόνο του ενός. Δηλαδή, η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης δεν είναι μόνο δικαίωμα, του μισθωτή κατά κανόνα, αλλά και δεσμευτική υποχρέωσή του, αφού συνιστά, αντίστοιχα, δικαίωμα του εκμισθωτή.
Εάν δε κάποιο από τα μέρη θελήσει να αγνοήσει τη ρύθμιση του νόμου, ανακύπτουν προβλήματα, τα οποία, εάν δεν λυθούν με κάποια συνεννόηση, θα λυθούν με τη συνδρομή των ειδικών επαγγελματιών.
Παράκαμψη της ελάχιστης νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης
Επειδή, πολλές φορές ο ένας ή και οι δύο συμβαλλόμενοι δεν θέλουν να δεσμευτούν για τρία χρόνια, αλλά για μικρότερα χρονικά διαστήματα, προσδιορίζουμε τους τρόπους με τους οποίους αυτό μπορεί να γίνει.
Ο νόμος αναγνωρίζει έναν τρόπο για να μειωθεί η ελάχιστη διάρκεια των τριών ετών και αυτός είναι η μεταγενέστερη συμφωνία των μερών. Εάν δηλαδή τα μέρη, μετά την κατάρτιση της συμβάσεως μισθώσεως, συμφωνήσουν να συντμήσουν τη διάρκειά της, αυτό είναι επιτρεπτό και νόμιμο και θα ισχύσει.
Το πρόβλημα στην περίπτωση αυτή είναι ότι κάποιο από τα συμβαλλόμενα μέρη μπορεί να μην συμφωνήσει μετά την κατάρτιση της μίσθωσης να συνυπογράψει τη σύντμηση της διάρκειάς της. Για να παρακαμφεί ο κίνδυνος αυτός, μπορεί να υπογραφούν ταυτόχρονα η σύμβαση μισθώσεως και η «νεότερη» συμφωνία για σύντμηση της διάρκειάς της, με μεταγενέστερη ημερομηνία ή και με κενό το σημείο της ημερομηνίας. Η επιλογή αυτή λειτουργεί κατά κανόνα στην πράξη, ενέχει όμως τον κίνδυνο κάποιος μισθωτής να επικαλεσθεί και να αποδείξει το ταυτόχρονο και όχι μεταγενέστερο της συμφωνίας σύντμησης της μίσθωσης, με αποτέλεσμα να την προσβάλλει.
Δεύτερος τρόπος παράκαμψης της ελάχιστης διάρκειας της μίσθωσης κατοικίας είναι ο χαρακτηρισμός της μίσθωσης όχι ως κύριας κατοικίας, αλλά ως μίσθωσης είτε δευτερεύουσας κατοικίας, είτε ως χώρου περιστασιακής χρήσης, ή χώρου ανάπαυσης κλπ.
Βέβαια, ο χαρακτηρισμός αυτός δεν μπορεί να τεθεί σε μισθώσεις όπου το ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί από ολόκληρη οικογένεια, γιατί θα είναι προφανές ποιος είναι ο πραγματικός χαρακτήρας της μίσθωσης.
Να σημειώσουμε εδώ, ότι η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης δεν ισχύει για τις λεγόμενες αστικές μισθώσεις, δηλαδή μισθώσεις χώρων για χρήση από σωματεία, συλλόγους, αστικές εταιρείες κλπ. Οι μισθώσεις αυτές ούτε από τις διατάξεις περί επαγγελματικών μισθώσεων προστατεύονται.
Τέλος, ένας άλλος τρόπος που διαθέτει ο εκμισθωτής για να πιέσει το μισθωτή να μην εξαντλήσει τη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης, είναι η σταδιακή κλιμάκωση του μισθώματος προς τα πάνω, έτσι ώστε να μην συμφέρει το μισθωτή η μεγαλύτερη παραμονή του στο μίσθιο.
Τα παραπάνω, βέβαια, παρατίθενται με γενικό τρόπο και η ισχύς τους εξαρτάται από την προσεκτική εφαρμογή τους και τον προσεκτικό συντονισμό των εκάστοτε παραμέτρων από έμπειρο νομικό .